Người thuê mặt bằng có được miễn tiền thuê mặt bằng vì covid-19?

Người thuê mặt bằng có được miễn tiền thuê mặt bằng vì covid-19?

Tình hình dịch Covid diễn biến phức tạp ở TPHCM cũng như nhiều địa bàn khác trên cả nước đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của người dân và đặc biệt là những doanh nghiệp, cơ sở sản xuất – kinh doanh. Dù không có doanh thu nhưng các chủ cơ sở này vẫn phải gồng gánh nhiều chi phí, trong đó, chi phí thuê mặt bằng là một số tiền không nhỏ. Bên thuê mặt bằng liệu có được thỏa thuận với chủ cho thuê để miễn tiền thuê mặt bằng vì dịch bệnh? Dựa trên cơ sở pháp lý nào?

 Nhiều người thuê mặt bằng đang chịu thiệt hại do phải tạm dừng kinh doanh vì dịch Covid-19( Ảnh – Báo Lao động)

Thực hiện theo chỉ thị thực hiện giãn cách của Cơ quan nhà nước, hoạt động kinh doanh của nhiều đơn vị, cơ sở sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ,… đã bị ảnh hưởng vô cùng nghiêm trọng. Nhiều doanh nghiệp phải tạm ngưng hoạt động, thậm chí phải giải thể vì có quá nhiều khoản kinh phí phải gồng gánh, gồm chi phí mặt bằng. Thường bên thuê mặt bằng sẽ thỏa thuận đàm phán với bên thuê để được miễn tiền thuê mặt bằng một phần nào đó. Nhưng cũng có nhiều bên thuê hủy hợp đồng, thậm chí không đóng tiền thuê nhiều tháng. Liệu có cách nào để hạn chế thấp nhất rủi ro cho cả bên thuê và bên cho thuê trong trường hợp này?

Trong trường hợp này, pháp luật ưu tiên sự thỏa thuận giữa các bên. Nếu các bên cùng nhau thỏa thuận trao đổi về việc miễn tiền thuê mặt bằng như thế nào là tốt nhất. Trong trường hợp các bên không tìm được tiếng nói chung hãy nhờ đến sự can thiệp của pháp luật.

Việc bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà được xem là đã cấu thành một vi phạm cơ bản hợp đồng thuê mặt bằng. Trong trường hợp vi phạm như vậy, bên thuê buộc phải chịu các trách nhiệm như: tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc phạt vi phạm, bồi thường hợp đồng nếu gây ra thiệt hại…. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, bên thuê cũng sẽ được miễn trừ trách nhiệm, được miễn tiền thuê mặt bằng theo quy định tại Điều 302 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể:

“(1) Xảy ra sự kiện bất khả kháng;

(2) Hành vi vi phạm của một bên hoàn toàn do lỗi của bên kia;

(3) Hành vi vi phạm của một bên do thực hiện quyết định của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà các bên không thể biết được vào thời điểm giao kết hợp đồng”

Thực tế, cần phải đặt trong bối cảnh từng vụ việc mới có thể xác định Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng hay không? Hay hoặc là hoàn cảnh thay đổi cơ bản của hợp đồng.

1. Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng?

Trong trường hợp, vì lý do dịch bệnh Covid 19 phức tạp dẫn đến nhà nước thay đổi chính sách, ban hành các chỉ thị về giãn cách đặc biệt gây ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp là một sự kiện độc lập, khách quan làm cho các chủ thể trong hợp đồng không thể biết được khi giao kết hợp đồng, dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được, được xem là sự kiện bất khả kháng.

Tuy nhiên, không phải cứ có sự kiện bất khả kháng (Nhà nước ban hành chỉ thị) là bên thuê được miễn trách nhiệm trả tiền thuê theo hợp đồng, bên thuê chỉ được miễn trách nhiệm, miễn tiền thuê mặt bằng khi dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không khắc phục được[1].

PGS.TS Đỗ Văn Đại cho rằng: “Nếu cứ viện dẫn dịch Covid-19 để được miễn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng sẽ không còn quan hệ hợp đồng nào nữa được thực hiện; dịch Covid-19 không đồng nghĩa với sự kiện bất khả kháng”.[2] Trong trường hợp, dù có dịch Covid-19 và thậm chí có quyết định của cơ quan có thẩm quyền về giãn cách xã hội, một số doanh nghiệp, bên thuê mặt bằng vẫn tiếp tục được hoạt động (khi đáp ứng điều kiện về y tế) nên khi đó các bên trong hợp đồng cho thuê không thể viện dẫn dịch Covid-19 như sự kiện bất khả kháng để được miễn thực hiện thanh toán tiền thuê cho bên cho thuê.

Ngược lại, nếu vì dịch Covid-19 mà cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định dừng hoạt động, từ đó không thể tiếp tục hoạt động (không có cách nào khác là dừng hoạt động), doanh nghiệp/bên thuê mặt bằng có thể viện dẫn sự kiện bất khả kháng để miễn thực hiện nghĩa vụ/miễn trách nhiệm khi quyết định của cơ quan có thẩm quyền như nêu trên là không lường trước được.

2. Trường hợp nào áp dụng Covid-19 là hoàn cảnh thay đổi cơ bản của hợp đồng?

Căn cứ theo quy định tại Điều 420 Bộ Luật Dân Sự 2015 có đưa ra cơ chế để điều chỉnh lại hợp đồng trong bối cảnh như hiện nay, đó là trường hợp có sự kiện “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Cụ thể như sau:

Căn cứ theo Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, hoàn cảnh cơ bản được hiểu là: Khi phát sinh “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”, thì bên bị ảnh hưởng (bên thuê) có quyền yêu cầu bên cho thuê đàm phán lại hợp đồng thuê; Nếu không thỏa thuận hay đàm phán thành công, thì phải nhờ tòa án giải quyết; Trong thời gian nhờ tòa án giải quyết, thì các bên vẫn phải duy trì hợp đồng hiện có. Không được tự ý tạm ngưng hay hủy bỏ hợp đồng, hay nói cách khác là không được miễn tiền thuê mặt bằng nếu đàm phán không thành công.

Theo quan điểm tác giả, trong trường hợp bên thuê mặt bằng phải ngưng hoạt động vì thực hiện theo các chỉ thị của các cơ quan nhà nước, nếu bên thuê chứng minh được rằng mình thực sự bị ảnh hưởng, doanh thu bị giảm sút xuất phát từ nguyên nhân là thực hiện các chỉ thị, chính sách của cơ quan nhà nước thì có thể áp dụng các quy định về “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Hoạt động kinh doanh của bên thuê mặt bằng không có doanh thu, không có đủ nhân sự để duy trì.

Nếu bên thuê mặt bằng tự ngưng hoạt động, không phải thuộc danh mục ngành nghề bị yêu cầu ngừng hoạt động theo các chỉ thị, chính sách của nhà nước thì không được xem là “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”.

Với những quy định pháp luật, bên thuê mặt bằng có thể có hướng giải quyết là đề nghị bên cho thuê những nội dung sau:

(i) giảm tối đa tiền thuê;

(ii) tạm ngưng thực hiện hợp đồng cho đến khi có thể hoạt động lại;

(iii) hoặc chấm dứt luôn hợp đồng thuê mà không phải chịu tiền phạt.

Đây cũng là cách để các bên hợp tác, chia sẻ rủi ro khi có sự kiện bất ngờ như Covid xảy ra. Trường hợp không thể thỏa thuận được, bên cho thuê không đồng ý với những đề nghị trên thì bên thuê có thể nộp đơn ra Tòa án để yêu cầu giải quyết việc yêu cầu bên cho thuê miễn tiền thuê mặt bằng.

Với tình hình diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19 như hiện nay và các doanh nghiệp đã phải chi trả, gồng gánh rất nhiều khoản phí, nếu vướng phải kiện tụng tại Tòa án cũng sẽ tốn kém không ít và cũng có nhiều khó khăn. Việc giải quyết chỉ có thể thực hiện ổn thỏa trên cơ sở thiện chí của cả hai bên, nhất là người cho thuê. 

Vì vậy, các bên trong hợp đồng thuê mặt bằng nên ưu tiên phương án thỏa thuận, cùng nhau ngồi lại để đàm phán và tìm ra hướng giải quyết về việc miễn tiền thuê mặt bằng để đôi bên cùng nhau chia sẻ, thông cảm vượt qua đại dịch.

 Đoàn Thị Thu Hiền

Trợ lý Luật sư Phạm Tuấn Anh

Ảnh: Báo Lao động

https://luatsuphamtuananh.com/


[1] Xem: Khoản 1 Điều 156 và khoản 2 Điều 351 BLDS 2015.

[2] Đỗ Văn Đại, “Bất khả kháng” do Covid-19, https://www.viac.vn/tin-tuc-su-kien/bat-kha-khang-do-covid19-toan-canh-phap-ly-va-ung-xu-cua-nha-thau-n1176.html, truy cập ngày 01/9/2021.

Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH MTV B.N.C & Cộng sự:

Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH MTV B.N.C & Cộng sự thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, bạn đọc chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết dựa trên các quy định pháp luật.

Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH MTV B.N.C & Cộng sự qua Tổng đài tư vấn pháp luật 0989.745.745, E-mail: luatsutuananh@gmail.com

GỬI YÊU CẦU TƯ VẤN THÔNG TIN

Bạn có thể liên hệ trực tiếp để đăng ký

Email: luatsunguyenlambinh@gmail.com

Phone: 0989.745.745

Hoặc để lại thông tin đăng ký tham dự